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顾云昌:2012年楼市将全面进入买方市场

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发表于 2012-2-2 10:26:56
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        与业界普遍悲观预期不同,中国房地产研究会副会长顾云昌对2012年楼市略为乐观。顾云昌在接受本报记者专访时称,2012年的房地产市场应当是扩大内需、惠及民生、增加有效供应的楼市,大概率是仍然会保持“稳中有进”的态势。
         顾云昌就中国目前城市化率推算,中国房地产市场至少还有20年增量的光景。这一点与华远地产董事长任志强的说法一致。
房地产市场应争取软着陆
        在顾云昌看来,2012年的房地产市场不会像有些经济学家预测的那样,出现泡沫破灭,而是会实现软着陆。
        国家统计局数据显示,2011年全国房地产开发投资61740亿元,比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)。
        顾云昌认为,2011年在严厉调控情况下,房地产投资依然增长,2012年房地产投资仍然会保持一定增长,但涨幅会回落。
        “房地产稳中有进,保障房发挥了很大作用。2011年全国房屋新开工面积190083万平方米,比上年增长16.2%。尽管增速放缓,但仍在正的区间内。”顾云昌称。
        顾云昌判断房地产市场仍会“稳中有进”的另外一个依据是,房地产与宏观经济层面是正相关的。“从中央的口径看,仍然要遏制房价过快上涨。但从2011年调控的情况来看,过快上涨的内动力已经不存在。不管从中央还是地方政府,关键口径上都称房地产调控不动摇,但影响调控力度的主要在于地方政府,许多地方则已经感受到楼市紧缩对地方财政的影响,他们有其内在需求在执行力度上明紧暗松。”顾云昌说。
        广州中山是一个很好的例证。春节长假过后,中山楼市限价令有所松动,但并未按此前相关部门所说的直接取消,而是将限价标准悄然从5800元/平方米提高至6590元/平方米。

 楼主| 发表于 2012-2-2 10:27:25 |
       顾云昌认为,地方政府的内在需求不仅是地方财政问题,还有投资问题。目前还没有哪个行业可以取代房地产。       稳中有进的第三个依据是城市化进程刚至中途。国家统计局给出的数据称,2011年,中国城市化率为51.27%。“城市化率超过50%,说明2011年城镇人口比重首次超过农村人口,但与发达国家比较,还并不高。”顾云昌认为,目前的城市化率整好超过一半,势头并没有结束。按照2011年的速度,房地产市场还有20年的增量光景。在这20年中,房地产仍将是事实上的支柱产业。
       全面进入买方市场
       中央领导多次强调,要促进房价合理回归。顾云昌对“合理回归”的理解是,房地产价格总体回落,居民总体收入提高,从而使得两者之间差距变小,房价增幅低于收入增幅。
        顾云昌认为,找寻房地产价格的合理回归路径并不容易。2012年房地产调控的重点仍然是构建合理价格体系。只有不同的家庭都能买得起、租得起房子的时候,才能形成合理的价格体系。而保障房、棚户区改造,本身就是要使价格回归,形成中低收入家庭价格体系。
        在房价合理回归的背景下,房地产商品房市场也将从长期的卖方市场进入真正的买方市场。这其中,库存压力已经凸显。
        北京中原市场研究部根据目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算,预期在2012年上半年,全国主要的35个热点城市供应量将明显增长,合计潜在供应面积达2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际可售面积,单套住宅100平米计算,仅今年上半年这35个城市的潜在供应面积就超过200万套。
         “供大于求的买方市场出现,将给市场带来更激烈的竞争,会带来洗牌和利润的摊薄。房企应该进行产业布局转型,向更加多区域发展,从大城市向中小城镇转移,从沿海往内地转移。” 顾云昌认为,开发商应做最坏的打算。不过他认为,2011年房地产调控的主要目标是遏制房价过快上涨,而2012年除了遏制房价反弹以外,还应防止房地产严重下滑。他认为,2012年的房地产调控形势也因此而变得极为复杂。  

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