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马光远:涨价期结束 楼市已入“转折元年”

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发表于 2012-1-19 15:02:55
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        历经近两年多的调控,2011年的中国房地产市场,终于告别了前两年的井喷和疯狂。尽管从同比数据看,房地产投资,特别是住宅投资的增速依然在30%左右,销售面积和销售额再创新高。但毫无疑问,随着北京、上海、深圳和广州等一线城市的成交量陷入近几年来的最低,中国房地产的冬天在2011年严厉的调控下,终于真的来了。
       交易量接近冰点 市场进入下降周期
        回顾房地产调控的2011年,以1月26日国务院常务会议提出的“新国八条”为起点,政策的组合拳频频打出。在2010年最严厉的信贷政策的基础上,明确要求二套房首付款比例提至60%;并且要求对一线城市和热点城市进行限购,暂停省会城市居民购第三套房;上海和重庆试行房产税,同时加大保障性住房的建设,提出了1000万套的保障房建设计划,再加上2011年三次加息和7 次上调存款准备金,整个资金面趋紧,力度和决心可谓空前。
          我们认为,政策的空前严厉和管理层不断地表态,是促使2011年房价出现近3年来真正拐点的重要政策支撑。
         事实上,就市场本身而言,如果说2011年上半年,一线城市的房价还岿然不动的话,二三线城市的房价继续上涨,则到2011年下半年,不仅一线城市的交易接近冰点,70个大中城市的房价从放慢涨幅到停涨,再到环比下跌,预示着房价拐点的正式到来,房地产市场从2011年下半年开始进入明显的下降周期已经成为不争的事实。

 楼主| 发表于 2012-1-19 15:03:33 |
         其一,从价格变动的趋势看,2011年下半年开始,70个大中城市的房价环比趋势明显。以11月份为例,全国70个城市的房价基本全部停涨。        其二,从成交量看,2011年北京市住宅期房、现房(包含保障房)累计成交91016套,成交面积961.44万平方米,同比2010年成交套数锐减18.0%,成交面积减少21.9%,继2008年后年度成交量再次跌破10万套关口,同时还创下了2006年有网签记录以来的最低点,比市场成交量同样惨淡的2008年还少近1万套,达5年以来的历史最低点;
        其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存至少需要18个月左右消化,而北京房屋库存在2011年10月份就超过了12万套,供需力量的对比发生了明显的变化;
       其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,绿城[简介 最新动态]地产的负债率高达140%;其五,2011年下半年,银行开始根据风险因素,进一步提高首套房贷的利率,购房者的成本大大增加;其六,2011年下半年,各地频现退房潮,房价一直上涨的神话预期开始动摇。
        市场被严控 企业启动冬天模式
        面对房地产市场的价格调[最新消息 价格 户型 点评]整,包括万科[简介 最新动态]在内的开发商启动“冬天模式”,放弃与政策的非理性博弈和对抗,纷纷选择降价促销,回笼资金过冬。万科前董事长王石在美国参加一论坛时就表示,双手赞成政府对房地产行业实施宏观调控,调控政策目的都是让房地产从最高位逐渐回归到理性价位。他指出,目前房地产市场调控成效初现,此局面若能连续控制三年,中国房地产将实现软着陆。这说明,房地产界的有识之士对于房地产泡沫破裂对经济和产业造成的损害是有着清醒的认识。

 楼主| 发表于 2012-1-19 15:04:26 |
         尽管如此,这并不意味着2012年中国房地产市场会自动回归理性,更不意味着,房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。中国房地产调控的历史告诉我们,越是在房价调控的关键时期,越是政策最可能被逆转的时期。中国房地产调控每一次总是功亏一篑,最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右,使得民众对于政策没有多大的信心。特别是在地方融资平台的债务高筑,一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候,民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓放水,使得房价再次暴涨。尽管高层一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”,但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑,特别是2012年,中国经济面临的复杂形势,使得2012年中国房地产调控面临更多的考验。        其一,从价格本身来看,尽管调整的趋势比较明显,但除了前期炒作比较严重的鄂尔多斯、北京通州等个别城市,大多数城市的房价同比而言,下降并不明显。国家统计局的数字也表明,70个大中城市中,全年价格同比下降的城市仅有2个,这目前只能说房价初步进入了下降的周期,但并没有全面的下降,更没有出现所谓的大跌,价格依旧没有出现真正合理的回归;
        其二,2012年,面临欧债危机等各种不确定的因素,稳增长成为中国宏观政策的核心着力点,而房地产本身在GDP增长中的特殊性让外界对政策是否坚持,会否调整充满了各种各样的解读,政策的变数仍然很大。人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》就预测2012年二季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略,三季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”;
       其三,地方政府摆脱对土地财政的依赖尚需时日。尽管2011年,土地市场交易冷清,全年土地成交单价下跌,各地缓拍、流拍现象屡见不鲜,土地市场进入了名副其实的冬天。截至2011年11月份,36个城市流标地块合计达到117宗,环比10月份的22宗上涨了432%,流标面积达到了1580万平方米。地方政府的土地收入明显减少,但在地方巨额债务的“地雷”还没有完全排除的情况下,地方政府很难摆脱对土地财政的依赖,向土地要收入依然是很多地方政府的创收逻辑;
       其四,保障房建设并不能弥补商品房市场下降对经济增长带来的风险。2012年保障房建设确定700万套,但从2011年完成的情况看,要真正把700万套保障房落到实处,还需各个层面的艰苦努力;
       其五,房地产调控的制度建设迟缓,1998年以来的13年,高层过于注重急功近利的调控,而忽视制度建设,在制度建设拖后腿的情况下,一旦调控放松,房价随时都有反弹的可能。

 楼主| 发表于 2012-1-19 15:05:17 |
          调控进入“下半场”         面对比2008年更为复杂严峻的形势,中央在强调保持经济增长稳定的同时,坚持继续抑制房地产泡沫,为实业的回归创造政策环境,这种决心和勇气无疑令人振奋。但面对全球经济可能陷入长期衰退的风险,面对地方财政因为房地产调控而大幅缩水的事实,面对地方政府沉重的债务负担,有人建议中央再次放松房地产调控,通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快速下滑的风险,我们依旧担心,房地产调控在2012年会以某种形式进行调整。所以,政策的变数可能左右2012年中国房地产的价格走势和调整的趋势。
         但是,同时应该看到,经过2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整,中国房地产整个博弈的心态发生了很大的变化:
       其一,基于前两年房地产疯狂的教训,由于这几年房价的暴涨,房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济最大的癌症,再加上多年以来地方政府对房地产的依赖,导致调控政策成了不严肃的“橡皮筋”,房价飞涨的时候,就把政策的橡皮筋收紧,而房价刚刚出现回调势头,政府担心经济增长而又放松橡皮筋,导致政策的公信力备受质疑。中央在2012年坚持房地产调控不放松,不仅仅是政府的声誉保卫战,也是中国经济的自我救赎之举;
         其二,从房地产本身而言,目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题,价格的刚性成了买房者的最大障碍,房价合理调整,才有新的购买能力入市,房地产僵局才能打破,房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的暴利化趋势;
         其三,2011年,包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司宣布退出楼市,基本可以肯定,经过2011年的调整,中国房地产基本已经告别了暴利,无论是开发商,还是投资房地产者,都应该接受房地产回归合理利润的事实;
         其四,房地产的理性调整,是吸引资源回归实业的前提,房地产暴利,投资房地产赚钱容易,就不会有人勤劳致富,踏实创业。中国经济这么多年转型缓慢,一个很重要的原因是资金、人力等资源过度集中于房地产行业。要真的发展实体经济,就要下决心解决房地产的泡沫问题,否则,无论是实业兴国,还是内需的启动,都是无稽之谈。

 楼主| 发表于 2012-1-19 15:05:25 |
      在这种情况下,笔者认为,2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零。价格调整,而不是政策调整依然是2012年房地产打破僵局的主要途径。对于中国的房地产而言,前10年房地产和房价的快速上涨期已经结束,房地产将进入平稳发展的“下半场”。在这种情况下,为了避免政策的短期效应,2012年,应该抓住目前房价回调的关键时期,抓紧出台制度化的治本之策,彻底消除房地产投机过剩和暴涨的历史,使得房地产进入真正稳定发展的历史。应该从房地产一系列制度的改革和完善着手,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系,避免再次进入调控下跌,不调控又反弹的恶性循环的周期。2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口,应该尽快用金融、税收以及土地交易制度的完善形成稳定的房价预期,这是确保中国房地产健康发展的关键,也是给房地产参与的各方明确的制度预期的关键。  
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